普通人还在观望, 专家却集体改口, 楼市真到底了吗

四月十二号那天，朋友圈有人发截图说房子卖得特别快，像是市场回暖了，可你跑到附近的中介一问，他们却直摇头，说自家挂的房子半年都没人来看，更别说有人接手了，两边说的好像完全不是同一个市场，上海三月二手房网签量冲到三万一千多套，是近五年里最高的，深圳也创了十二个月的新高，但你往三四线城市转一圈，就发现那里的房价还在往下掉，成交量一点没起来，房子堆在那儿没人管，像被忘记的旧家具一样。

高盛3月发布了一份报告，不空谈理论，直接展示数据，他们选取2024到2028年之间的五组指标建立模型，包括土地成交情况、挂牌量变动幅度、议价空间大小、房企现金流状况以及政策响应速度，模型运行结果与过去两年实际市场走势吻合度达到87%，核心结论有三条：上海和深圳可能在今年年底触底，2027至2028年间或许上涨15%，但并非所有区域都会涨价，核心地段说不定能涨到50%；北京和广州需要再等半年到一年时间；其他二线城市基本要等到2027年以后才有起色，市场修复不是依赖降息或补贴推动，而是依靠中海、招商蛇口这类头部房企，这些企业在上海和深圳的土地储备占比超过四成，利润已经率先稳定下来。

最近的政策动作很实在，政府工作报告第一次把“存量房收储”写进国家工具箱，合肥的国企真的买了好几千套新房，杭州推出“市场定价加国企托底”，只要价格不崩就行，宁德霞浦用央行再贷款和专项债完成全国首单收储交易，上海还尝试了“以购代换”，让想换房的人先把旧房卖给政府，再买新房，省得卡在过户环节，更直接的是4月10日上海调整了基准地价，中环内住宅用地上涨了6%到9%，这不是象征意义，是官方第一次用价格确认核心地段的房子真的稀缺了。

以前专家们总说再等等看，现在任泽平直接讲核心区域已经没有下跌空间，全联房地产商会会长也表态底部已经形成，他们沉默两年后突然集体发声，这不是凭空想象，而是看到城市账本发生了变化，过去大家关注人口增长情况，现在重点看财政能否扛住债务压力、房企信用是否可靠，房地产行业不再比拼人口数量，开始比较城市资金实力和企业信誉水平。

但别高兴太早，70城数据显示今年一季度有52个城市的新房库存要卖两年以上，中小房企处境艰难，融资成本比LPR高出200个基点，银行不敢放贷，企业自身又缺乏现金流，上海挂牌量确实下降，可不少家庭想通过卖旧房换新房，却卡在税费和过户时间上，政策关注了资产端，却忽略了交易效率，有人手上有房产但无法置换，有人想买房又担心选错城市，不是他们不愿意行动，而是实在不知道该从哪一步开始。

我查过几个城市住建局的公开数据,注意到一个情况,2026年第一季度上海外环外二手房挂牌价跌了2.1%,内环内的反而涨了0.7%,差别不在位置,在于预期,当某个地方开始用真金白银托底、调整地价、收购房子,说明它认定有些资产值得保住,可另一边,有的城市连库存周期都压不下去,还在等待所谓奇迹,楼市没有统一答案,只有具体城市、具体楼盘、具体人的选择。